Las obligaciones del arrendador y del arrendatario de un alojamiento turístico amueblado
Artículo L324-1-1 del Código de Turismo: toda persona que ofrezca en alquiler un alojamiento turístico amueblado deberá haberlo declarado previamente ante el alcalde del municipio en el que se encuentre dicho alojamiento.
El arrendador se compromete a:
- a alquilar el alojamiento por días, semanas o meses durante un periodo que no exceda las 12 semanas consecutivas a un mismo inquilino. Para cualquier duración superior, el arrendador está obligado a formalizar un contrato de alquiler clásico.
- a informar al alcalde del municipio de cualquier modificación en la descripción del inmueble y del cese del alquiler de temporada.
- El arrendador recibe un número de identificación y queda inscrito en la lista de alojamientos turísticos amueblados.
El arrendador de un alojamiento amueblado turístico está obligado a:
- Facilitar a todo posible inquilino una descripción del inmueble (artículo 5 de la ordenanza del 1 de abril de 1997). Si la información facilitada es inexacta, el propietario podrá ser condenado al pago de una multa.
- Especificar las posibles molestias (obras, actividades agrícolas, campanas, olores, vías férreas, etc.).
- Redactar y enviar un contrato de alquiler por escrito en dos ejemplares. El inquilino devolverá un ejemplar fechado y firmado al propietario. Indicar una fecha límite de respuesta, pasada la cual podrá formalizar el contrato con otro posible inquilino.
Elementos que deben figurar en la descripción de la vivienda para los posibles inquilinos:
- la dirección y la ubicación del alojamiento amueblado;
- la categoría de clasificación, si está clasificado;
- el estado de la vivienda y el nivel de confort;
- la superficie habitable, la distribución interior y el mobiliario;
- las condiciones y el precio del alquiler.
Desde el 1 de enero de 2007, es obligatorio presentar un diagnóstico de eficiencia energética simplificado (DPE) de la vivienda para cualquier alquiler de al menos 4 meses, consecutivos o no, durante el año. (artículo L.134-1 del Código de la Construcción y la Vivienda).
Elementos que deben figurar en el contrato:
- El nombre y la dirección del arrendador y del arrendatario, la dirección del inmueble alquilado y su naturaleza.
- La duración del alquiler.
- Fechas y horas de salida y llegada de los inquilinos.
- El precio y los gastos, sin IVA e IVA incluido, y las modalidades de pago, incluido el anticipo o la fianza.
- Las condiciones de cancelación.
- El importe de la fianza, si procede.
- El importe previsto del impuesto de estancia.
Si el contrato se celebra a través de un profesional del alquiler inmobiliario, el contrato deberá mencionar las condiciones de su remuneración (importe, pago, reparto del coste entre el arrendador y el inquilino, etc.).
Las cantidades abonadas por adelantado:
Los anticipos:
Salvo estipulación contraria en el contrato, las cantidades abonadas por adelantado constituyen un depósito (artículo L114-1 del Código de Consumo). El arrendatario las perderá en caso de anulación o desistimiento, pero no podrá ser obligado a cumplir el contrato.
Cualquiera de las partes puede desistir. Si la cancelación proviene del arrendatario, perderá la señal abonada. Si la cancelación proviene del propietario, deberá reembolsarla por el doble (art. 1590 del Código Civil).
El anticipo:
Cuando las cantidades abonadas se hayan estipulado expresamente en el contrato como anticipo, este compromete definitivamente al arrendatario y al arrendador. El contrato de alquiler debe cumplirse. En caso de anulación, el arrendatario seguirá siendo deudor del importe total del alquiler, salvo en caso de fuerza mayor.
Si la cancelación la realiza el arrendador, este deberá devolver el importe percibido y se expone a tener que indemnizar por los daños y perjuicios.
La fianza o depósito de garantía:
En un alquiler celebrado sin intermediario, el importe del depósito de garantía no puede superar el 20 % del precio del alquiler y se abona al entrar el arrendatario en la vivienda a cambio de un recibo.
En caso de intervención de un mandatario (gestor especializado en alquileres inmobiliarios), el importe del depósito de garantía no podrá exceder de una cuarta parte del importe del alquiler, y no podrá cobrarse con más de 6 meses de antelación.
El cheque de fianza puede cobrarse inmediatamente. Si no se constatan daños a la salida del inquilino, el propietario está obligado a devolver la fianza en un plazo de 10 días. En caso de que se constaten daños mediante un inventario de estado de la vivienda realizado de forma conjunta y acompañado del inventario, la fianza deberá devolverse en un plazo de 60 días, una vez deducidos los gastos de reparación y previa presentación de la factura. Si la fianza resulta insuficiente, el inquilino está obligado contractualmente a reembolsar los gastos adicionales, previa presentación de las facturas correspondientes.
Si así lo prevé el contrato de alquiler, el inquilino deberá abonar antes de su salida las cantidades correspondientes al consumo de agua, calefacción y electricidad.
Se deberá realizar un inventario conjunto al inicio y al final del alquiler; en su defecto, corresponderá al arrendador aportar la prueba de la cantidad y la naturaleza de los objetos que falten o estén deteriorados.
El arrendador también deberá:
- Cobrar la tasa turística y transferirla al organismo público encargado de su recaudación.
- Exhibir claramente las tarifas de la tasa turística, así como las exenciones o reducciones.
- Entregar a los inquilinos el alojamiento en perfecto estado de mantenimiento y en condiciones conformes a la descripción facilitada en el momento de la reserva.
- Si el alquiler ofrece acceso a una piscina privada, esta deberá estar equipada con un dispositivo de seguridad conforme a las nuevas normas.
- Garantizar a los inquilinos el disfrute tranquilo de las instalaciones.
- Garantizar a los inquilinos la ausencia de vicios ocultos.
- Asegurarse de que el inmueble y los riesgos que conlleva estén cubiertos por un seguro. Cabe señalar que el seguro de responsabilidad civil contratado a título privado no cubre la actividad de arrendador de alojamientos turísticos amueblados.
- Extender una factura.
Las obligaciones del inquilino de un alojamiento turístico amueblado:
El inquilino debe utilizar la vivienda de forma pacífica y conforme a su destino. Se le considera responsable de los daños que se produzcan durante su estancia, salvo que sean consecuencia del desgaste normal o de un defecto. Puede eximirse de su responsabilidad alegando fuerza mayor. El seguro no es obligatorio para el inquilino, pero este es responsable de cualquier daño causado por su negligencia.
Para cubrirse ante cualquier riesgo eventual, el inquilino tiene dos posibilidades:
- si el contrato de seguro del propietario contiene una cláusula de renuncia a cualquier recurso contra el inquilino, este último debe asegurar sus objetos personales y su responsabilidad civil frente a los vecinos mediante una ampliación de su contrato de seguro multirriesgo de vivienda en el marco de la garantía de vacaciones. En caso de que el contrato de seguro multirriesgo de vivienda del inquilino para su residencia principal no contemple la garantía de vacaciones, puede suscribir una de forma temporal.
- Si el contrato del propietario prevé que, además de la renuncia a cualquier recurso, todas las garantías que haya contratado benefician automáticamente al inquilino: los bienes personales del inquilino están cubiertos sin necesidad de realizar ningún trámite especial.
Litigios y sanciones:
En caso de litigio relativo a la conformidad del alojamiento amueblado, el inquilino podrá recurrir al Prefecto mediante carta certificada con acuse de recibo en un plazo de 8 días a partir del inicio del alquiler.
Podrá ordenar una inspección de los locales, por parte de personas habilitadas al efecto, y previa consulta a la comisión departamental de acción turística. Tras dicha inspección, el prefecto podrá pronunciar la desclasificación de categoría o la baja de la lista de alojamientos amueblados clasificados.
También podrá dar de baja el alojamiento amueblado de la lista, previo dictamen de la comisión, si la información facilitada en la solicitud de clasificación resulta ser inexacta.
El arrendador o su representante solo podrá iniciar un nuevo procedimiento de clasificación una vez transcurrido un año desde la notificación de la baja.
